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  • HK]实力建业:截至二零二一年六月三十日止年度之全年业绩公告

    发布日期:2021-10-12 05:13   来源:未知   阅读:

      香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告之內容概不負責,對其準確性或完整性亦不發表任何聲明,並明確表示概不就本公告全部或任何部分內容而產生或因倚賴該等內容而引致之任何損失承擔任何責任。

      實力建業集團有限公司*(「本公司」)董事(「董事」)會(「董事會」)謹此公佈本公司及其附屬公司(統稱「本集團」)於截至二零二一年六月三十日止財政年度(「二零二一年財政年度」)之經審核綜合財務業績,連同去年根據香港公認會計原則編製之比較數字如下:

      本公司為一家於百慕達註冊成立之獲豁免有限公司,其股份在香港聯合交易所有限公司(「聯

      Bermuda及主要營業地點為香港灣仔告士打道39號夏慤大廈8樓803室。

      本公司乃一家投資控股公司。本集團主要從事渡假村及物業發展、物業投資及投資控股之業

      綜合財務報表已按照香港會計師公會(「香港會計師公會」)頒佈的香港財務報告準則(「香港財

      務報告準則」),其包括所有適用的香港財務報告準則、香港會計準則(「香港會計準則」)及詮

      釋,香港普遍採納之會計原則以及香港公司條例的披露規定而編製。綜合財務報表亦遵守聯

      綜合財務報表乃按照與本集團於二零二零年的綜合財務報表所採用會計政策一致的基準編

      製,惟採用下列與本集團相關及於本年度生效的新訂╱經修訂的香港財務報告準則除外。

      該等修訂本(其中包括)修訂業務的定義及載入新指引以評估收購流程是否具有實質性。

      該等修訂本豁免承租人考慮個別租賃合約以釐定2019冠狀病毒病(「2019冠狀病毒病」)直接導

      致的租金減免是否為租賃變更並允許承租人將有關租金減免入賬,猶如並非租賃變更。其適

      用於扣減在二零二一年六月三十日或之前到期的租賃付款的2019冠狀病毒病相關租金減免。

      於綜合財務報表獲批准日期,香港會計師公會已頒佈下列與本集團有關及於本年度尚未生效

      本公司董事預期應用該等新訂╱經修訂香港財務報告準則於日後將不會對本集團之綜合財務

      管理層是基於由主要經營決策者(均為本公司執行董事)定期審閱用於向各分部分配資源及評

      估其表現之內部報告以識別經營分部。本公司執行董事認為渡假村及物業發展、物業投資及

      投資控股乃本集團主要經營分部。年內,渡假村及物業發展分部包括發展中物業及持作銷售

      的物業。物業投資分部主要包括為資本增值或賺取租金收入而持有之商用物業。投資控股分

      部包括持有投資基金、股本證券、債務工具及其他資產。經營分部並無被匯總合計。

      於二零二一年六月三十日之分部資產及負債以及截至二零二一年六月三十日止年度之其他分

      於二零二零年六月三十日之分部資產及負債以及截至二零二零年六月三十日止年度之其他分

      於此兩個年度內並沒有由分部間交易所產生之收益。上述所報告來自渡假村及物業發展分部

      之收益乃指向外來顧客出售中國物業所得之收益。上述所報告來自物業投資分部之收益乃指

      自外來顧客所賺取之租金收入。分部業績指各分部在未分配公司收入、中央行政管理費用、融

      資成本及所得稅抵免前應佔之溢利或虧損。總資產及負債指每個分部之所有資產及負債連同

      以下列表提供按地區市場劃分本集團源自外來客戶收益之分析,其中按公允值計入損益之金

      上述非流動資產並不包括金融資產。本集團並無遞延稅項資產淨額、離職後福利資產及由保

      截至二零二一年六月三十日止年度,由於本集團產生稅項虧損,因此並無計提香港利得稅。由

      於截至二零二零年六月三十日止年度本集團之估計應課稅溢利已被過往年度結轉之未沖銷稅

      有關中國業務的中國企業所得稅(「企業所得稅」)乃根據有關之現行法例、詮釋及慣例按年度

      中國土地增值稅(「土地增值稅」)按土地價值升幅(即銷售物業之所得款項減可扣減開支(包括

      土地成本、借貸成本、營業稅及所有物業發展開支))以介乎30%至60%之累進稅率計算。土地

      截至二零二一年及二零二零年六月三十日止年度,每股攤薄虧損與每股基本虧損相同。本公

      (a) 於報告期末,本集團賬面值316,700,000港元(二零二零年:415,200,000港元)的投資物業

      若干投資物業乃出租予租戶,租期介乎一至兩年。租賃向承租人提供於租賃到期後重續的選

      經營租賃物業承受剩餘價值風險。因此,租賃合約包含一項條文,據此,本集團有權於租賃結

      束時就投資物業之任何損壞向租戶索償。此外,本集團已購買保險,保障若干投資物業免受任

      於二零二零年十二月,本集團已將公允值71,300,000港元(附註10)之投資物業轉至物業、廠房

      及設備項下之土地及樓宇,作為其自用辦公室物業。土地及樓宇乃按成本減累計折舊及累計

      減值虧損列賬。折舊採用直線法於其38年剩餘租賃期內撇銷物業、廠房及設備的成本減累計

      於報告期末,本集團賬面值70,366,000港元(二零二零年:零港元)的土地及樓宇已抵押為其銀

      (i) 於報告期末,非上市投資基金指賬面值分別約為104,986,000港元及51,229,000港元

      Limited(一間於開曼群島註冊成立之有限公司)管理)持有之獨立投資組合(「獨立

      Green Asia基金為於開曼群島註冊成立的獲豁免有限公司及註冊為獨立投資組合

      公司。Green Asia基金的投資目的是投資發起、包銷、收購及買賣公開買賣或私人

      於報告期末,本集團於Green Asia基金的投資的公允值約為156,215,000港元(二零

      二零年:178,260,000港元),乃根據一名獨立專業估值師亞太資產評估及顧問有限

      (ii) 於二零二一年四月,本集團認購金山投資組合(「金山投資組合」)5,000,000股參

      Huangpu River基金為於開曼群島註冊成立的獲豁免有限公司及註冊為獨立投資組

      於報告期末,本集團於Huangpu River基金的投資的公允值約為39,000,000港元(二

      零二零年:零港元),乃根據一名獨立專業估值師艾華迪評估諮詢有限公司於報告

      於報告期末,賬面值為約164,533,000港元(二零二零年:35,329,000港元)的按公允值計入

      損益之金融資產已質押作為本集團獲授孖展貸款融資的抵押品,並由本公司提供企業擔

      (二零二零年:零港元)之香港及海外上市債務工具,分別按固定年利率介乎7.25%至12%

      (二零二零年:4.75%)及7.25%(二零二零年:零)計息。於報告期末,該等債務工具之公

      可變現淨值乃由管理層參考艾華迪評估諮詢有限公司進行之估值而釐定。估值採用餘值法,

      按已完成發展總值扣除估計完工成本及進行銷售所需的估計成本計算。於本年度,本集團概

      無根據發展中物業估值報告確認發展中物業撇減(二零二零年:由於發展中物業的成本超過其

      根據發展中物業估值報告中的可變現淨值,故本集團確認發展中物業撇減約10,251,000港元)。

      所有持作銷售的物業均位於中國,於二零一四年至二零五三年的40年租期內持有。

      持作銷售的物業的可變現淨值乃由管理層參考艾華迪評估諮詢有限公司進行之估值而釐定。

      估值採用餘值法,按已完成發展總值扣除估計完工成本及進行銷售所需的估計成本計算。

      (a) 於報告期末,授予一名第三方借款人的本金額為15,500,000港元(二零二零年:15,500,000

      港元)的貸款屬無抵押,按每年4%(二零二零年:4%)的固定利率計息。該等貸款逾期12

      授予另一第三方借款人(本公司前任董事袁志平先生的配偶於其中擁有20%股權並為其

      中的一名董事,直至其於二零一九年十二月十四日辭任)的本金額為37,744,000港元(二

      零二零年:48,008,000港元)的剩餘貸款亦為無抵押,按每年4%(二零二零年:4%)的

      固定利率計息。於二零二零年六月三十日,該貸款逾期3個月以上。根據日期為二零二

      零年十一月十一日的貸款協議的部分還款及延期,本集團收到來自借款人的部分還款

      於報告期末後,根據日期為二零二一年九月八日的貸款協議的部分還款及延期,本集團

      收到部分還款7,000,000港元並同意按下列方式將還款日期延後:(i)於二零二二年一月

      三十一日或之前償還3,000,000港元;及(ii)於二零二二年九月三十日或之前償還餘款。

      (b) 已收按金指已收潛在客戶購買發展中物業及持作銷售的物業之意向按金。

      於香港財務報告準則第15號範圍內與客戶訂立之合約產生之年內合約負債變動(不包括

      於報告期末,並無預期將於超過12個月後清償之合約負債(二零二零年:無)。

      121,365,000港元(二零二零年:310,575,000港元)預期將於12個月內確認為收益。

      (e) 於二零二零年六月三十日,本集團有關其他借貸的應付利息為無抵押,按固定年利率介

      (a) 於報告期末,本集團之銀行借貸按香港銀行同業拆息加2%計息(二零二零年:按港元最

      優惠利率減2%計息),須於二零二一年十一月一次性償還。年內之實際年利率為2.16%

      (二零二零年:2.96%)。由於銀行借貸載有一項條款,其賦予銀行可在無發出通知的情

      況下全權酌情要求還款的淩駕權利,故銀行借貸乃分類為流動負債,儘管董事認為銀行

      (i) 抵押本集團賬面值分別約為316,700,000港元及70,366,000港元的投資物業及物業、

      廠房及設備(二零二零年:抵押本集團賬面值約為415,200,000港元的投資物業);

      (ii) 本集團以銀行為受益人正式簽立有關本集團投資物業租金收入的委託協議。截至

      二零二一年六月三十日止年度,投資物業產生的租金收入約為6,245,000港元(二零

      (iii) 本集團以銀行為受益人正式簽立有關本集團投資物業保險賠償的委託協議。

      (b) 於報告期末,本集團的其他借貸為無抵押,按固定年利率介乎6.5%至10%(二零二零年:

      零)計息,及須於12個月內償還。計入其他借貸之5,233,000港元乃自本公司之一間附屬公

      司的董事籌得,為無抵押,並按固定年利率6.5%(二零二零年:零)計息,及須於二零二一

      董事會不建議派發截至二零二一年六月三十日止年度之股息(二零二零年:零港元)。

      於二零二一年財政年度,本公司錄得虧損約60,227,000港元,主要由於按公允值計入

      損益之金融資產之公允值淨減少43,244,000港元及投資物業之公允值減少27,200,000

      於二零二一年財政年度,本集團的主要業務為渡假村及物業發展、物業投資以及投

      於二零一七年六月收購無錫盛業海港股份有限公司(「無錫盛業」)後,發展中物業

      年第三季度及二零二零年第三季度竣工。預期整個項目(「無錫物業項目」)將於二

      零二二年第一季度竣工。於二零二一年六月三十日,第一及第二期的大多數公寓部

      益約243,327,000港元。於二零二一年六月三十日,已簽約但未交付物業的銷售額約

      121,365,000港元。儘管2019冠狀病毒病爆發對二零二零年全球經濟帶來沉重打擊和

      挑戰,中國採取全面、嚴格的疫情預防措施已使得疫情於數月內得以控制,且於二

      零二零年經濟已恢復。隨著二零二一年中國經濟的高速增長,預期本年度的整體住

      本集團於二零一八年十月開始就位於香港金鐘道89號力寶中心一期24樓全層之物業

      (「分拆物業」)進行分拆,分拆工程已於二零一九年二月完成。完成分拆工程後,分

      於二零二一年財政年度,分拆物業公允值為71,300,000港元之三個單位從投資物業

      轉為擁有人自用,作為物業、廠房及設備。本集團投資物業於二零二一年六月三十

      日之公允值為316,700,000港元(二零二零年:415,200,000港元)。自二零一九年以來,

      香港經濟及物業市場遭受社會事件及2019冠狀病毒病爆發衝擊,儘管近期香港的

      2019冠狀病毒病形勢有所好轉,但對甲級辦公室的影響仍在持續。於二零二一年財

      政年度,本集團投資物業之公允值減少27,200,000港元(二零二零年:74,992,000港

      於二零二一年財政年度,本集團投資物業貢獻租金收入合共6,245,000港元(二零二

      零年:6,324,000港元)。於兩個年度,分拆物業已為本集團帶來穩定回報。

      入損益之金融資產之利息及股息收入為4,405,000港元(二零二零年:2,424,000港

      元),出售按公允值計入損益之金融資產之虧損淨額為1,142,000港元(二零二零年:

      40,097,000港元)及按公允值計入損益之金融資產之公允值減少43,244,000港元(二零

      二零年:50,288,000港元)。於二零二一年財政年度,本集團所持有之重大投資詳情載

      組合。Green Asia基金的投資目的是透過參與發起、包銷、收購及買賣公開買賣

      於二零二一年六月三十日,該等投資之投資成本為173,797,000港元。於二

      允值減少14,879,000港元。於二零二一年財政年度,本集團部分贖回該等投資

      7,166,000港元。於二零二一年財政年度,由於該等投資按其公允值被部分贖

      於二零二一年六月三十日,本集團持有卓爾智聯的148,283,000股普通股,佔卓

      (「聯交所」)主板上市(股份代號:2098)。卓爾智聯及其附屬公司主要從事開

      日,本集團持有卓爾智聯股份之收購成本為每股1.28港元。於二零二一年六月

      三十日,卓爾智聯投資之公允值約為78,590,000港元,佔本集團總資產之4.8%。

      於二零二一年財政年度,本集團於卓爾智聯的投資之公允值減少26,691,000港

      我們於二零二零年開始已面對極大挑戰,隨著年內爆發的2019冠狀病毒病,本集團

      所屬無錫物業項目的相關工作和進度受到疫情影響衝擊,使得公寓銷售及商業規劃

      進度放緩。本集團在保障員工健康的前提下,竭力維持正常運作,這同樣給企業治

      1、 地產業務: 二零二零年下半年,在疫情得到有效控制後,無錫物業項目復工復產

      2、 投資業務: 二零二一年對於投資市場而言是充滿波動及困難的,現有挑戰及全

      在新的財務年度,本集團將以加強合規管控為核心,努力回收過往投資。針對本集

      團現階段的情況,董事會及管理層將繼續秉持風險控制、開源節流和穩健發展的主

      線理念,努力積極地拓展發展模式,在挑戰中尋找機遇,致力提升本集團資產品質

      本集團的收益由二零二零年財政年度的248,384,000港元增加5,593,000港元或2%至

      二零二一年財政年度的253,977,000港元。兩個年度產生的收益主要來自渡假村及物

      業發展分部,無錫盛業的物業已交付予客戶並帶來收益。於二零二一年財政年度,

      物業銷售確認收益為243,327,000港元,經計及收購時的公允值調整後的銷售成本為

      232,248,000港元,而毛利率為5%。低毛利率主要是由於於二零一七年收購無錫盛業

      日期重新評估發展中物業所致。扣除存貨的公允值調整後,就無錫盛業而言,物業

      1996)股份的虧損39,934,000港元。香港雷锋高级会员报。於二零二一年財政年度無重大出售。

      有的卓爾智聯股份之公允值減少26,291,000港元(二零二零年:34,476,000港元)及

      本集團於二零二一年財政年度確認投資物業之公允值減少淨額27,200,000港元(二零

      二零年:74,992,000港元)。本集團投資物業之公允值經參考獨立專業估值師艾華迪

      評估諮詢有限公司(「艾華迪」)作出的估值後釐定。該估值師採用直接比較法,透過

      將鄰近區域的類似物業的近期市場數據進行比較來估值。投資物業的公允值受香港

      經濟及物業市場之影響。2019冠狀病毒病爆發持續對香港甲級辦公室的整體交易量

      本集團於二零二零年財政年度確認發展中物業撇減10,251,000港元。撇減主要與停

      車位有關,根據艾華迪編製的於二零二零年六月三十日發展中物業的估值報告,停

      車位成本超過其可變現淨值。估值採用餘值法,按已完成發展總值扣除發展成本及

      本集團於二零二零年財政年度確認應收貸款及利息減值虧損撥備58,989,000港元,

      而於二零二一年財政年度則確認應收貸款及利息減值虧損撥回17,362,000港元。誠

      如本公司日期為二零二零年十一月十一日及二零二一年九月八日之公告所披露,本

      公司已分別收到債務人之部分還款10,000,000港元及7,000,000港元,先前作出之相應

      減值虧損撥回╱撥備乃由董事經考慮獨立專業估值師亞太資產評估及顧問有限公司

      (「估值師」)編製的估值報告後作出。減值評估乃根據香港財務報告準則第9號(「香

      港財務報告準則第9號」)進行,及貸款的預期信貸虧損(「預期信貸虧損」)撥備乃採用

      (「違約概率」)、前瞻性調整因子(「K因子」)、違約虧損率(「違約虧損率」)、違約風險

      1. 鑒於貸款之前已拖欠很長一段時間且無法確定未來還款,貸款的違約概率被視

      2. 儘管借款人已償還部分還款,但由於借款人提供的財務資料有限,尚不清楚借

      款人進一步償還剩餘結餘的能力。經計及對違約虧損率評估的7,000,000港元期

      估所採用者比較並無重大變動。輸入值及假設變動的理由主要是由於已收到部分還

      本集團的銷售開支由二零二零年財政年度的10,322,000港元減少6,006,000港元或

      58%至二零二一年財政年度的4,316,000港元。二零二一年財政年度的銷售開支主要

      包括銷售佣金及銷售服務費。銷售開支減少主要由於二零二一年財政年度的預售活

      本集團的行政費用由二零二零年財政年度的26,596,000港元減少6,692,000港元或

      25%至二零二一年財政年度的19,904,000港元。二零二一年財政年度的行政費用主要

      包括員工成本以及法律及專業費用。行政費用減少主要由於(i)二零二零年財政年度

      確認4,585,000港元的一次性補償開支而二零二一年財政年度確認的金額並不重大;

      本集團的融資成本由二零二零年財政年度的9,365,000港元減少3,431,000港元或37%

      至二零二一年財政年度的5,934,000港元。融資成本減少主要由於實際利率減少及

      本集團年度虧損由二零二零年財政年度的255,149,000港元減少194,922,000港元或

      76%至二零二一年財政年度的60,227,000港元。二零二一年財政年度的年度虧損主

      要包括(i)按公允值計入損益之金融資產之公允值減少淨額43,244,000港元;及(ii)投

      資物業公允值減少淨額27,200,000港元。董事會謹此強調該等減少屬非現金性質。虧

      損減少乃主要歸因於(其中包括)(i)二零二零年財政年度錄得應收貸款的減值虧損

      58,989,000港元,而二零二一年財政年度錄得應收貸款的減值虧損撥回約17,362,000

      港元;(ii)本集團投資物業公允值虧損由二零二零年財政年度的74,992,000港元減少

      至二零二一年財政年度的27,200,000港元;(iii)出售按公允值計入損益之金融資產

      之虧損淨額由二零二零年財政年度的40,097,000港元減少至二零二一年財政年度的

      1,142,000港元;及(iv)行政費用及銷售開支以及融資成本的整體支出由二零二零年

      財政年度的46,283,000港元減少至二零二一年財政年度的30,154,000港元。

      於二零二一年六月三十日,本集團的流動資產為1,266,280,000港元(二零二零年:

      流動比率為2.5倍(二零二零年:2.0倍)。於二零二一年六月三十日,本集團的權益

      292,956,000港元(二零二零年:272,190,000港元)。本集團的所有計息借貸均須於一

      年內償還。於二零二一年六月三十日,本集團的資產負債比率(按計息借貸總額與權

      益總額的比率計算)約為27.9%(二零二零年:25.4%)。於二零二一年六月三十日,本

      本集團於二零二一年財政年度的經營分部資料詳情載於本公告綜合財務報表附註5。

      除本公告另有披露者外,於二零二一年財政年度,本集團並無任何重大投資、重大

      於二零二一年六月三十日及直至本公告日期,董事會並無授權任何重大投資、重大

      業、廠房及設備項下之租賃土地及樓宇(二零二零年六月三十日:415,200,000港

      (ii) 本集團以銀行為受益人正式簽立有關本集團投資物業租金收入的轉讓協議;及

      (iii) 本集團以銀行為受益人正式簽立有關本集團投資物業以及租賃土地及樓宇保

      於二零二一年六月三十日,賬面值為約164,533,000港元(二零二零年:35,329,000港

      品,並由本公司提供企業擔保。於二零二一年六月三十日,孖展貸款融資概無被動

      於二零二一年六月三十日,本集團聘有合共28名(二零二零年:28名)全職僱員

      7,691,000港元(二零二零年:9,815,000港元)。董事及僱員之薪酬待遇一般會每年檢

      討,並參考市場條款及個人能力、表現及經驗而制訂。本集團亦為香港及中國僱員

      於本公告日期,本集團並無於二零二一年六月三十日後發生的重大事項須予披露。

      於二零二一年財政年度,本公司及其任何附屬公司並無購入、出售或贖回本公司任

      董事會一直致力維持高水準之企業管治常規。董事會深信良好之企業管治有助本公

      司保障本公司股東(「股東」)之利益及提升本集團之表現。本公司已採納聯交所證券

      上市規則(「上市規則」)附錄14所載的企業管治守則(「企業管治守則」)作為其自身企

      本公司於二零二一年財政年度遵守上市規則附錄14所載企業管治守則之所有適用守

      根據企業管治守則之守則條文第A.4.2條,所有獲委任以填補臨時空缺的董事,均須

      在獲董事會委任後的首次股東大會上接受重選,而每位董事(包括有指定任期者)均

      (a) 根據公司細則之細則第86(2)條,(其中包括)董事有權委任任何人士為董事,以

      保留此公司細則之原因是為遵守上市規則附錄3第4(2)段之規定。有關獲委任以

      (b) 根據公司細則之細則第87(1)條,於股東週年大會上,三分之一的在任董事(或

      公司細則第87(1)條的條文,實際上,董事會主席吳瞻明先生將自願至少每三年

      根據企業管治守則守則條文第A.2.1條,主席及行政總裁(「行政總裁」)之職位應予區

      行政總裁肩負本集團日常業務管理的職責,而主席負責領導董事會,確保董事會勤

      勉地並以本集團最佳利益行事,以及確保會議有效規劃及進行。主席亦負責批准每

      次董事會會議的議程,當中會在合適情況下考慮董事建議的事項。主席亦積極鼓勵

      各董事全力及積極參與董事會事務。確保建立良好的企業管治常規及程序也是主席

      於二零二一年財政年度,吳瞻明先生為本公司主席兼署理行政總裁。董事會正採取

      措施以物色合適人選擔任行政總裁。董事會認為,由同一人士擔任主席及行政總裁

      本公司已採納上市規則附錄10所載的上市發行人董事進行證券交易的標準守則(「標

      準守則」)作為其董事進行證券交易的操守守則。經向董事作出個別查詢後,所有董

      有關初步公告所載本公司於二零二一年財政年度綜合財務狀況表、綜合全面收益表

      及相關附註之數字,已獲本公司核數師中審眾環(香港)會計師事務所有限公司(「中

      審眾環」)同意,該等數字乃本公司於二零二一年財政年度綜合財務報表草稿所列數

      中審眾環就此履行的工作並不構成按照香港會計師公會頒佈的香港審計準則、香港

      審閱應聘服務準則或香港保證應聘服務準則所進行的保證應聘服務,因此中審眾環

      於本公告日期,吳瞻明先生(主席兼署理行政總裁)為執行董事;吳濤先生及姚維

      榮先生為非執行董事;以及劉智強先生、余達志先生及趙傑文先生為獨立非執行董